주택담보대출 이자 소득공제는 12월 31일 기준 무주택이거나 1주택인 세대의 세대주가, 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 사면서 받은 대출 이자를 근로소득금액에서 빼 주는 제도입니다. 한도는 상환기간과 금리·상환 방식에 따라 연 600만원, 800만원, 1,800만원, 2,000만원 네 단계입니다. 같은 이자 900만원을 내도 대출 조건에 따라 줄어드는 세금이 99만원에서 158만원까지 벌어지므로, 올해 연말정산 전에 약정서의 만기와 금리 방식을 먼저 봐야 합니다.
확인 기준: 2026년 11월 5일 (소득세법 제52조 제5항·제6항, 소득세법 시행령 제112조 현행 조문, 정책브리핑 2026년 세제개편안 자료)
주택담보대출 이자 소득공제 한도표
법률상 정식 이름은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제입니다. 세액을 바로 깎는 세액공제가 아니라 과세표준을 낮추는 소득공제라서, 실제 절세액은 공제액에 본인의 세율을 곱해야 나옵니다.
| 상환기간 | 금리·상환 조건 | 연간 공제한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리이면서 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 중 하나 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 둘 다 아님(변동금리·거치식) | 800만원 |
| 10년 이상 15년 미만 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
이 한도는 주택청약종합저축 소득공제, 전세대출 원리금 상환액 공제와 합친 금액에 걸립니다. 청약저축으로 이미 공제를 받는다면 그만큼 이자 공제 여유가 줄어듭니다. 청약저축 공제 요건은 주택청약종합저축 소득공제 글에 따로 정리했습니다.
고정금리와 비거치식의 법적 기준
주택담보대출 이자 소득공제 한도를 가르는 핵심은 이 두 조건입니다. 은행 상품명에 “고정”이 붙어 있어도 세법상 고정금리인지는 따로 봐야 합니다. 소득세법 시행령 제112조 제9항의 기준은 다음과 같습니다.
- 고정금리: 차입금의 70% 이상에 대해 상환기간 내내 고정금리로 이자를 내는 경우입니다. 5년 이상 단위로 금리를 다시 정하는 혼합형도 고정금리로 봅니다. 3년마다 금리가 바뀌는 상품은 해당하지 않습니다.
- 비거치식 분할상환: 이자만 내는 거치기간이 1년 이내이고, 거치기간이 끝난 해부터 만기까지 매년 시행령 산식 이상의 원금을 갚는 경우입니다. 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 일시상환은 해당하지 않습니다.
10년 이상 15년 미만 대출은 변동금리이면서 거치식이면 한도 자체가 없어 공제 대상에서 빠집니다.
이자 900만원일 때 줄어드는 세금 계산
주택담보대출 이자 소득공제 효과를 보기 위해 2026년에 이자 900만원을 낸 근로자를 기준으로 조건만 바꿔 계산했습니다. 기본세율은 과세표준 1,400만원 초과 5,000만원 이하 15%, 5,000만원 초과 8,800만원 이하 24%이고 지방소득세는 소득세의 10%입니다.
| 사례 | 공제 전 과세표준 | 대출 조건 | 공제액 | 줄어드는 세금(지방세 포함) |
|---|---|---|---|---|
| A | 4,000만원 | 20년, 5년 혼합형, 원리금 분할 | 900만원 | 148만5,000원 |
| B | 4,000만원 | 20년, 변동금리, 거치 2년 | 800만원 | 132만원 |
| C | 4,000만원 | 12년, 고정금리 | 600만원 | 99만원 |
| D | 6,000만원 | 20년, 5년 혼합형, 원리금 분할 | 900만원 | 158만4,000원 |
사례 A는 한도 2,000만원 안이라 900만원 전액이 공제되고 900만원 × 15% = 135만원, 지방소득세 13만5,000원이 줄어듭니다. 사례 B는 15년 이상이지만 두 조건을 모두 못 갖춰 800만원에서 잘립니다. 사례 C는 만기가 12년이라 600만원 한도가 적용돼 A보다 49만5,000원 덜 돌려받습니다.
사례 D는 세율 구간을 넘나듭니다. 과세표준이 6,000만원에서 5,100만원으로 내려가는 동안 처음 100만원은 24%, 나머지 800만원은 15%가 적용돼 24만원 + 120만원 = 144만원이고, 지방소득세 14만4,000원을 더해 158만4,000원입니다. 공제액이 같아도 세율 구간이 높을수록 효과가 큽니다.
주택담보대출 이자 소득공제 상황별 판정표
| 상황 | 판정 | 근거 |
|---|---|---|
| 12월 31일 기준 1주택 세대주, 취득 당시 기준시가 5억원 | 가능 | 기본 요건 충족 |
| 연중 일시적 2주택, 12월 20일 기존 주택 매도 | 가능 | 주택 수는 과세기간 종료일 기준 |
| 12월 31일 현재 세대원 소유 포함 2주택 | 불가 | 제52조 제5항 제2호 |
| 취득 당시 기준시가 6억 2,000만원, 지금은 5억원대 | 불가 | 취득 당시 가격으로 판정 |
| 소유권이전등기 4개월 뒤 받은 담보대출 | 불가 | 등기일부터 3개월 이내 차입 요건 |
| 남편 단독 명의 주택, 대출 채무자는 아내 | 불가 | 채무자가 그 주택 소유자여야 함 |
| 세대주가 지방 근무로 그 집에 살지 않음 | 가능 | 세대주는 실거주 여부 무관 |
| 세대원 명의 주택·대출, 세대원이 실제 거주, 세대주는 주택자금 공제 미신청 | 가능 | 세대원은 실거주 시에만 인정 |
| 주거용 오피스텔 담보대출 | 불가 | 제5항은 주택만 규정(오피스텔은 전세대출 공제에만 포함) |
| 다른 은행으로 갈아탄 대출, 최초 차입일부터 15년 이상 | 가능 | 시행령 제112조 제10항, 기존 잔액 한도 |
갈아타기 대출은 상환기간을 처음 대출받은 날부터 계산하고, 공제 대상은 기존 대출 잔액까지입니다. 갈아타면서 추가로 늘린 금액의 이자는 빠집니다. 기존 집주인의 대출을 그대로 인수한 경우에도 상환기간은 전 소유자가 처음 빌린 날부터 셉니다.
주택담보대출 이자 소득공제 서류와 신청 순서
- 2027년 1월 국세청 홈택스 연말정산 간소화 서비스가 열리면 장기주택저당차입금 이자상환액 자료를 내려받습니다.
- 자료가 없거나 금액이 다르면 대출 은행에서 이자상환증명서를 발급받습니다. 증명서에는 상환기간, 고정금리 여부, 거치기간이 표시돼 한도 판정의 근거가 됩니다.
- 주민등록표등본으로 세대주 여부를, 등기사항증명서로 소유자와 등기일을 확인해 회사에 제출합니다.
- 회사 연말정산에서 빠졌다면 5월 종합소득세 확정신고나 5년 안의 경정청구로 바로잡습니다.
증명서 금액은 그해 1월 1일부터 12월 31일까지 실제로 낸 이자만 잡힙니다. 12월분 이자가 1월 초에 빠져나갔다면 다음 해 공제로 넘어가므로, 은행 앱의 납부 내역 날짜와 증명서 합계를 맞춰 보면 차이를 바로 찾을 수 있습니다.
2026년 세제개편안의 거주 요건 추가
재정경제부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에 거주 요건을 추가하는 내용이 들어 있습니다. 현행 법은 세대주라면 실제로 살지 않아도 공제를 허용하는데, 개편안은 이 부분을 실거주 중심으로 바꾸려는 것입니다. 개편안은 국회 심의를 거쳐야 하므로 적용 시기와 기존 대출자에 대한 경과 규정은 법 개정이 끝난 뒤 확정됩니다. 2026년에 낸 이자는 지금 시행 중인 제52조로 판정하면 됩니다. 집을 세놓고 다른 곳에 사는 세대주라면 개정 결과를 보고 내년 이후 공제 계획을 다시 세우는 편이 좋습니다.
연말 전에 해볼 수 있는 점검
12월 31일이 주택 수와 세대주 여부를 판정하는 날이라, 올해 남은 두 달 동안 할 수 있는 일이 있습니다.
- 갈아탈 집을 이미 샀고 기존 주택이 남아 있다면, 12월 31일 전에 매도 잔금과 소유권 이전을 마쳐야 1주택으로 판정됩니다.
- 세대원 명의로 대출을 받은 경우 세대주가 청약저축이나 전세대출 공제를 신청하면 세대원은 이 공제를 받을 수 없습니다. 누가 어떤 주택자금 공제를 받을지 미리 정합니다.
- 대출 약정서에서 상환기간, 고정금리 비율, 거치기간을 확인해 위 한도표의 어느 줄에 해당하는지 적어 둡니다. 5년 혼합형인데 은행 증명서에 고정금리로 표시되지 않았다면 연말정산 전에 은행에 정정을 요청합니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부 공동명의 주택이면 누가 공제받나요?
대출 채무자이면서 그 주택의 소유자인 사람이 받습니다. 공동명의라도 대출 명의자가 소유자 중 한 명이어야 하고, 세대주가 아니라면 실제 거주 요건과 세대주의 주택자금 공제 미신청 요건을 함께 갖춰야 합니다.
Q. 대출 만기를 10년에서 15년으로 늘리면 한도가 올라가나요?
시행령 제112조 제10항은 상환기간이 15년 미만인 대출을 15년 이상으로 연장하는 경우를 인정합니다. 다만 연장 당시 주택 기준시가가 6억원 이하여야 하고, 대상 금액은 기존 대출 잔액까지입니다.
Q. 아파트 분양권 중도금 대출도 공제되나요?
무주택 세대주가 취득 당시 가격 6억원 이하인 분양권을 사고, 완공 때 장기주택저당차입금으로 전환하는 조건으로 빌린 대출이라면 됩니다. 소득세법 제52조 제5항 제4호는 차입일부터 소유권보존등기일까지 그 대출을 장기주택저당차입금으로 봅니다. 다만 분양권을 2개 이상 보유한 기간이 속한 해에는 적용하지 않습니다.
근거 자료: 소득세법 제52조 특별소득공제(국가법령정보센터), 소득세법 시행령 제112조(국가법령정보센터), 2026년 세제개편안(정책브리핑), 2026년 세제개편안 발표(정책브리핑)
