종합부동산세 계산 2026년 고지분과 2027년 개편안 세액 비교

종합부동산세 계산은 (주택 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율로 과세표준을 구한 뒤 누진세율을 곱하고, 1세대 1주택자라면 나이·보유기간 세액공제를 빼는 순서로 합니다. 올해 12월 1일부터 15일까지 내는 2026년분은 현행법(기본공제 12억·9억 원, 비율 60%)으로 계산하고, 정부가 8월 3일 발표한 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 같은 집이라도 거주 여부와 주택 수에 따라 2027년 세액이 줄기도, 두 배 넘게 늘기도 합니다.

확인 기준: 2026년 10월 17일. 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본(현행·개정안 대비표)과 부동산 세제 개편 문답자료, 국세청 2025년 종합부동산세 고지 안내, 찾기쉬운 생활법령정보를 근거로 했습니다. 개편안은 국회 심의 결과에 따라 바뀔 수 있습니다.

같은 집으로 계산한 2026년분과 2027년분 세액

아래 종합부동산세 계산 결과는 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세, 세부담 상한을 반영하기 전 산출세액에서 1세대 1주택 세액공제만 뺀 값입니다. 계산 과정은 다음 소제목에서 하나씩 보여 드립니다.

거주하는 1주택은 세금이 줄거나 사라지고, 같은 20억 원짜리라도 살지 않으면 부담이 크게 늘어나는 구조입니다. 실제 고지액은 이 금액보다 재산세 중복분만큼 줄고, 농어촌특별세가 더해집니다.

종합부동산세 계산 순서와 2026년 현행 기준

세제개편안 상세본의 현행란에 적힌 2026년분 계산 요소는 다음과 같습니다.

1. 기본공제: 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 개인 9억 원, 법인은 공제 없음
2. 공정시장가액비율: 주택분 60%
3. 세율(2주택 이하): 과세표준 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0%, 25억 원 이하 1.3%, 50억 원 이하 1.5%, 94억 원 이하 2.0%, 94억 원 초과 2.7%
4. 세율(3주택 이상): 12억 원 이하 구간은 같고, 25억 원 이하 2.0%, 50억 원 이하 3.0%, 94억 원 이하 4.0%, 초과 5.0%
5. 1세대 1주택 세액공제: 나이(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%) + 보유기간(5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%), 합계 최대 80%
6. 세부담 상한: 직전 연도 재산세와 종부세 합계의 150%

종합부동산세 계산에서 세율은 구간마다 나눠 곱하는 누진 방식입니다. 과세표준 4억 8천만 원이면 3억 원까지 0.5%, 나머지 1억 8천만 원에 0.7%를 적용합니다.

사례 A·D: 거주 1주택자의 종합부동산세 계산

사례 A(공시 20억 원)의 2026년분은 (20억 − 12억) × 60% = 과세표준 4억 8천만 원입니다. 세액은 3억 × 0.5% = 150만 원, 1억 8천만 × 0.7% = 126만 원을 더한 276만 원입니다. 만 62세(20%)와 12년 보유(40%)로 60%를 공제하면 110만 4천 원이 남습니다.

2027년분은 거주용 1주택 기본공제가 14억 원으로 오르고 비율이 70%가 됩니다. (20억 − 14억) × 70% = 4억 2천만 원, 세액은 150만 원 + 1억 2천만 × 0.7% = 84만 원을 더한 234만 원입니다. 2027년 한 해는 보유공제(거주공제의 절반)와 거주공제 중 높은 쪽을 쓰므로 12년 거주라면 거주공제 40%에 나이 20%를 더해 60%, 최종 93만 6천 원입니다.

사례 D(공시 13억 원)는 2026년분이 (13억 − 12억) × 60% = 6천만 원, 세액 30만 원에서 보유 7년 공제 20%를 빼 24만 원입니다. 2027년부터는 1세대 1주택자의 과세 기준금액이 공시가격 14억 원 초과(시가 약 20억 원 초과)로 바뀌어 납세의무 자체가 없어집니다.

사례 B: 거주하지 않는 1주택자가 가장 크게 오르는 이유

비거주 1주택은 2027년부터 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄고 비율도 70%가 됩니다. (20억 − 9억) × 70% = 과세표준 7억 7천만 원이 되면서 1.3% 구간에 들어갑니다. 세액은 150만 원 + 210만 원(3억 × 0.7%) + 221만 원(1억 7천만 × 1.3%) = 581만 원입니다.

세액공제도 줄어듭니다. 현행은 12년 보유로 40%를 받지만, 2027년에는 보유공제가 거주공제의 절반인 20%로 낮아지고 거주공제는 0%입니다. 581만 원에서 20%를 빼면 464만 8천 원으로, 2026년분 165만 6천 원의 약 2.8배입니다. 2028년부터는 보유공제가 없어지고 거주공제만 남습니다.

다만 세부담 상한이 있어 한 번에 다 오르지는 않을 수 있습니다. 개편안은 상한을 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 올리므로, 2026년 재산세와 종부세 합계의 두 배를 넘는 부분은 2027년에 걷지 않습니다. 취학·직장 이전·1년 이상 치료 같은 부득이한 사유로 이사했다면 1년 이상 살던 집에 한해 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안도 함께 들어 있습니다.

사례 C: 2주택자 종합부동산세 계산과 거주 비중 공제

다주택자의 기본공제는 9억 원에서 4억 원 + 5억 원 × (거주주택 공시가격 ÷ 전체 공시가격)으로 바뀝니다. 거주 9억 원, 임대 6억 원이면 4억 + 5억 × 9/15 = 7억 원입니다.

2028년 열은 6억~12억 원 구간 세율이 1.3%로 오른 것을 반영해 150만 + 210만 + 4천만 × 1.3% = 412만 원으로 계산했습니다. 두 집 모두 조정대상지역 밖이고 3주택 미만이면 2028년에도 70%가 유지돼 332만 원입니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)만 2028년에 80%가 적용됩니다.

2026년분 납부 일정과 분납·납부유예

• 과세기준일: 2026년 6월 1일 현재 보유 주택 기준
• 고지서 발송: 지난해는 11월 24일부터 순차 발송했고, 올해도 11월 하순 발송이 예상됩니다.
• 납부기간: 12월 1일부터 15일까지(「종합부동산세법」 제16조). 같은 기간에 직접 신고·납부하면 고지 결정은 없었던 것으로 봅니다.
• 분납: 납부세액이 300만 원을 넘으면 이자상당가산액 없이 6개월까지 나눠 낼 수 있습니다.
• 납부유예(현행): 1세대 1주택, 납부세액 100만 원 초과, 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유, 직전 연도 총급여 7천만 원 이하(종합소득금액 6천만 원 이하)를 모두 갖추고 담보를 제공하면 양도·상속 때까지 미룰 수 있습니다. 개편안은 소득 기준을 8천만 원(7천만 원)으로 올리는 내용을 2027년 신청분부터 담았습니다.

고지서를 받으면 홈택스의 과세물건 상세조회로 공시가격과 주택 수가 맞는지 먼저 대조하고, 합산배제나 1세대 1주택 특례 신청이 빠졌다면 납부기간 안에 신고로 고칠 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 12월에 내는 종부세도 개편안대로 계산되나요?

아닙니다. 상세본의 적용시기는 모두 “2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터”입니다. 2026년 6월 1일 기준으로 성립한 올해분은 공제 12억·9억 원, 비율 60%, 현행 세율로 계산합니다.

Q. 3주택 이상이면 2027년 세율은 어떻게 되나요?

2027년에는 6억~12억 원 구간이 주택 수와 관계없이 1.3%로 오르고, 12억 원 초과 구간은 3주택 이상이 현행과 같은 2.0%·3.0%·4.0%·5.0%, 2주택 이하는 1.5%·2.0%·2.7%·3.5%가 됩니다. 2028년부터는 주택 수 구분이 없어지고 모든 개인에게 0.5%·0.7%·1.3%·2.0%·3.0%·4.0%·5.0%의 한 가지 세율표가 적용됩니다. 3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율도 2027년 70%, 2028년 80%로 오릅니다.

Q. 산출세액에서 실제 고지액까지는 무엇이 더 붙나요?

종부세 과세표준에 이미 매겨진 재산세 상당액을 빼고, 남은 종부세에 농어촌특별세 20%를 더합니다. 세부담 상한(현행 150%)에 걸리면 그 초과분은 빠집니다. 정확한 금액은 고지서나 홈택스 세금 모의계산으로 확인할 수 있습니다.

공식 근거:

• 정책브리핑 2026년 세제개편안(상세본 첨부)
• 정책브리핑 부동산 세제 개편안 주요 질의·의견 설명
• 정책브리핑 2025년 종합부동산세 12월 15일까지 납부
• 찾기쉬운 생활법령정보 종합부동산세 부과·징수