주택 취득세 계산의 기본은 매매가 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고, 6억원 초과 9억원 이하는 가격에 비례해 세율이 1%에서 3%로 올라갑니다. 이 중간 구간은 지방세법이 세율을 소수점 넷째자리까지 반올림하도록 정해 두었기 때문에, 7억원 주택의 취득세 본세는 흔히 보이는 1,166만원대가 아니라 1,169만원입니다. 여기에 지방교육세와 전용 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세가 더해집니다.
확인 기준: 2026년 10월 24일. 국가법령정보센터에 게시된 지방세법(2026년 1월 1일 시행본) 제6조·제11조·제13조의2·제20조·제151조, 농어촌특별세법 제5조와 같은 법 시행령 제4조, 지방세특례제한법 제36조의3 원문으로 계산했습니다. 아래 금액은 무주택자 또는 1주택자가 주택을 매매로 사는 경우를 기준으로 합니다.
주택 취득세 계산 공식과 반올림 규정
지방세법 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 살 때의 세율을 세 구간으로 나눕니다.
| 취득당시가액 | 취득세 본세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세(85㎡ 초과만) |
|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 본세의 10% | 가액의 0.2% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | (가액×2÷3억원−3)÷100 | 본세의 10% | 가액의 0.2% |
| 9억원 초과 | 3% | 본세의 10% | 가액의 0.2% |
중간 구간 공식의 결과는 0.016666…처럼 끝이 나지 않는 소수가 됩니다. 조문은 이 값을 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 쓰라고 정하고 있으므로, 7억원은 0.0167(1.67%), 8억원은 0.0233(2.33%)이 적용 세율입니다. 계산기마다 몇 만원씩 결과가 다른 것은 대부분 이 반올림을 생략했기 때문입니다.
지방교육세는 제151조에 따라 주택 세율의 절반에 20%를 곱해 구하므로 결과적으로 본세의 10%와 같습니다. 농어촌특별세는 표준세율 2%로 계산한 취득세의 10%, 즉 가액의 0.2%인데 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주거용 건물은 비과세입니다.
가격대별 취득세 실제 납부액 표
반올림한 세율로 주택 취득세 계산을 다시 한 금액입니다(원 단위, 1주택 매매 기준).
| 취득가액 | 적용 세율 | 취득세 본세 | 지방교육세 | 85㎡ 이하 합계 | 85㎡ 초과 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억원 | 1.00% | 5,000,000 | 500,000 | 5,500,000 | 6,500,000 |
| 6억원 | 1.00% | 6,000,000 | 600,000 | 6,600,000 | 7,800,000 |
| 6억1천만원 | 1.07% | 6,527,000 | 652,700 | 7,179,700 | 8,399,700 |
| 6억5천만원 | 1.33% | 8,645,000 | 864,500 | 9,509,500 | 10,809,500 |
| 7억원 | 1.67% | 11,690,000 | 1,169,000 | 12,859,000 | 14,259,000 |
| 8억원 | 2.33% | 18,640,000 | 1,864,000 | 20,504,000 | 22,104,000 |
| 9억원 | 3.00% | 27,000,000 | 2,700,000 | 29,700,000 | 31,500,000 |
| 10억원 | 3.00% | 30,000,000 | 3,000,000 | 33,000,000 | 35,000,000 |
눈여겨볼 지점은 6억원 경계입니다. 6억원 주택과 6억1천만원 주택은 가격이 1천만원(1.7%) 차이지만 85㎡ 이하 기준 합계 세금은 579,700원 늘어납니다. 같은 이유로 9억원을 조금 넘는 계약은 9억원 이하로 조정할 때 세금 차이가 크지 않은 반면, 6억원 바로 위 계약은 체감 차이가 있습니다.
부부 공동명의 취득세 계산은 전체 가액 기준
공동명의로 사면 주택 취득세 계산에서 세율이 낮아진다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 제11조 제1항 제8호 후단은 지분으로 주택을 취득할 때 세율 판단에 쓰는 가액을 전체 주택의 취득당시가액으로 환산하도록 정했습니다.
- 8억원 아파트를 부부가 절반씩 산 경우: 세율은 각자 4억원이 아니라 전체 8억원 기준 2.33%입니다.
- 각자 본세는 4억원×2.33% = 932만원, 두 사람 합계 1,864만원으로 단독명의와 같습니다.
- 공동명의의 이점은 취득세가 아니라 이후 보유세·양도세 쪽에서 따져야 합니다.
생애최초 취득세 감면 300만원과 200만원 구분
지방세특례제한법 제36조의3은 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고, 거주 목적으로 12억원 이하 주택을 사면 2028년 12월 31일까지 취득세를 줄여 줍니다. 한도는 주택 유형에 따라 둘로 나뉩니다.
| 구분 | 대상 주택 | 감면 방식 |
|---|---|---|
| 300만원 한도 | 전용 60㎡ 이하이면서 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택, 도시형 생활주택, 호수별 구분 다가구, 인구감소지역 주택 | 산출세액 300만원 이하면 면제, 초과분은 300만원 공제 |
| 200만원 한도 | 위 외의 12억원 이하 주택(아파트 포함) | 산출세액 200만원 이하면 면제, 초과분은 200만원 공제 |
감면을 넣어 주택 취득세 계산을 하면 실제 납부할 본세는 다음과 같습니다.
- 수도권 5억원 아파트(59㎡): 아파트는 300만원 대상에서 빠지므로 500만원−200만원 = 본세 300만원.
- 수도권 5억5천만원 다세대주택(59㎡): 550만원−300만원 = 본세 250만원.
- 비수도권 2억5천만원 연립주택(59㎡): 산출세액 250만원이 300만원 이하라 본세 전액 면제.
부부가 함께 사도 감면 총액은 300만원 또는 200만원을 넘지 않습니다. 감면 후 3년 안에 팔거나 증여(배우자 지분 이전 제외)하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면액을 추징합니다. 지방교육세가 감면에 따라 얼마나 줄어드는지는 위택스 신고 화면의 산출 결과로 확인합니다.
다주택자 주택 취득세 계산과 중과 판정표
지방세법 제13조의2는 4%에 중과기준세율 2%의 2배 또는 4배를 더하는 방식으로 중과세율을 만듭니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 주택 | 비조정지역 주택 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% 기본세율 | 1~3% 기본세율 |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 제외) | 1~3% 기본세율 |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
비조정지역에서 두 번째 집을 사는 경우 중과가 아니라는 점이 자주 틀리는 부분입니다. 중과 대상일 때 지방교육세는 4%에서 2%를 뺀 2%의 20%, 즉 가액의 0.4%로 계산 방식이 바뀝니다. 예를 들어 조정대상지역 8억원 주택이 두 번째 집이면 본세 6,400만원, 지방교육세 320만원입니다. 조정대상지역은 국토교통부 고시로 수시로 바뀌므로 계약일 기준 지정 여부를 확인합니다. 지정 고시일 전에 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다.
취득세 신고 기한 60일과 미신고 매각 시 80% 가산
신고와 납부는 지방세법 제20조에 따라 취득한 날부터 60일 안에 해야 합니다. 증여 등 무상취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 신고를 하지 않고 집을 다시 팔아 버리면 제21조에 따라 산출세액에 80%를 더해 부과합니다. 신고는 위택스(wetax.go.kr) 또는 주택 소재지 시·군·구 세무과에서 하며, 법무사에게 등기를 맡기면 등기 접수 전에 함께 처리하는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문
Q. 7억원 주택 취득세가 계산기마다 다른 이유는 무엇인가요?
세율 반올림 때문입니다. 공식대로면 1.6666…%지만 지방세법은 소수점 넷째자리까지 반올림한 1.67%를 쓰도록 정합니다. 반올림을 적용하면 본세 1,169만원, 생략하면 약 1,166만7천원이 나옵니다.
Q. 전용 84.99㎡ 아파트도 농어촌특별세를 내나요?
국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하 주거용 건물은 농어촌특별세가 비과세입니다. 84.99㎡ 아파트는 내지 않고, 85㎡를 초과하는 경우에만 가액의 0.2%가 붙습니다.
Q. 생애최초 감면은 12억원 아파트도 받을 수 있나요?
취득당시가액 12억원 이하까지 대상입니다. 12억원 아파트는 본세 3,600만원에서 200만원을 공제해 3,400만원을 냅니다. 12억원을 1원이라도 넘으면 감면을 받을 수 없습니다.
