전입신고 대항력 발생 시점은 집에 입주하고 전입신고까지 마친 날의 다음 날 오전 0시입니다. 10월 15일에 이사와 전입신고를 끝냈다면 10월 16일 00:00부터 새 집주인이나 경매 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 반면 집주인이 같은 날 은행 근저당을 등기하면 그 근저당은 접수 당일 효력이 생겨 임차인보다 앞섭니다. 아래 날짜별 판정표 6개로 내 계약의 순위를 바로 확인할 수 있습니다.
확인 기준: 2026년 10월 21일. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차」(2026년 9월 30일 기준 작성)의 대항력·우선변제권·소액보증금 항목과 주택임대차보호법 조문을 기준으로 정리했습니다.
대항력과 우선변제권, 생기는 날이 다른 두 권리
주택임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없어도 ① 주택 인도(실제 입주)와 ② 주민등록(전입신고)을 마치면 “그 다음 날부터” 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 대법원(1999. 5. 25. 선고 99다9981)은 이 “다음 날”을 오전 0시로 봤습니다.
| 권리 | 요건 | 효력 시점 | 하는 일 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 입주 + 전입신고 | 다음 날 00:00 | 집이 팔려도 계약 기간 동안 거주, 보증금 반환 때까지 버티기 |
| 우선변제권 | 대항력 요건 + 계약서 확정일자 | 두 요건을 모두 갖춘 때(전입이 늦으면 다음 날 00:00) | 경매·공매 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 배당 |
| 최우선변제 | 소액임차인 + 경매신청 등기 전 대항요건 | 순위와 무관 | 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다 먼저 배당 |
근저당권은 등기를 접수한 때부터 효력이 생깁니다(부동산등기법 제6조 제2항). 임차인 쪽은 하루를 기다려야 하고 근저당은 즉시 효력이 생기기 때문에, 이 하루 차이가 순위를 가릅니다.
날짜별 사례 판정표 6개
전입신고 대항력 발생 시점을 근저당 접수일과 나란히 놓으면 순위가 바로 갈립니다. 모든 사례는 보증금을 걸고 입주한 임차인 기준입니다. 근저당 등기는 등기소 업무 시간 중 접수된 것으로 봅니다.
| 사례 | 전입(입주) | 확정일자 | 근저당 접수 | 대항력 | 우선변제 순위 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① | 10월 1일 | 10월 1일 | 10월 3일 | 10월 2일 00:00, 근저당보다 앞 | 임차인 선순위 |
| ② | 10월 1일 | 10월 1일 | 10월 1일 오후 | 10월 2일 00:00, 근저당보다 뒤 | 근저당 선순위 |
| ③ | 10월 1일 | 10월 1일 | 10월 2일 오전 | 10월 2일 00:00, 근저당보다 앞 | 임차인 선순위 |
| ④ | 10월 1일 | 9월 20일(계약 직후) | 10월 5일 | 10월 2일 00:00 | 10월 2일 00:00 기준, 임차인 선순위 |
| ⑤ | 10월 1일 | 10월 10일 | 10월 5일 | 10월 2일 00:00, 근저당보다 앞 | 확정일자가 늦어 근저당 뒤 |
| ⑥ | 10월 1일 입주, 12월 1일 본인만 전출 | 10월 1일 | 12월 10일 | 가족이 계속 살며 주민등록 유지 시 10월 2일 대항력 그대로 | 임차인 선순위(가족까지 전출했다면 근저당 선순위) |
④는 확정일자를 전입보다 먼저 받아 둔 경우입니다. 대법원(1999. 3. 23. 선고 98다46938)은 전입 당일이나 그 이전에 확정일자를 갖췄다면 우선변제권도 전입 다음 날 0시에 생긴다고 봤습니다. 확정일자를 일찍 받아도 손해가 없다는 뜻입니다.
⑤는 대항력과 우선변제권이 갈라지는 경우입니다. 우선변제권은 두 요건을 모두 갖춰야 생기므로 순위가 확정일자 날짜로 밀립니다. 다만 대항력은 근저당보다 앞서므로 경매 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
⑥은 반대 상황도 알아 둬야 합니다. 가족 전원과 함께 주민등록을 옮기면 대항력은 그 즉시 소멸하고, 다시 전입하면 그날 기준으로 새로 생깁니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468). 본인만 잠시 옮기고 가족이 그대로 살면 유지됩니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338).
같은 날 근저당을 막는 잔금일 순서
사례 ②가 가장 흔한 사고 유형입니다. 전입신고 대항력 발생 시점이 다음 날 0시로 고정돼 있으니, 잔금일 하루를 비워 두지 않는 것이 핵심입니다. 잔금일에 다음 순서로 처리하면 하루 공백을 줄일 수 있습니다.
- 잔금 직전 등기사항증명서를 다시 떼어 갑구·을구에 새 권리가 없는지 봅니다. 번지·동·호수도 등기부와 똑같이 적어야 대항력이 인정됩니다.
- 계약서에 “잔금 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다”, “기존 근저당은 잔금으로 말소한다”는 특약을 넣습니다.
- 잔금을 치르고 입주한 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다.
- 다음 날 등기사항증명서를 한 번 더 떼어 잔금일에 접수된 근저당이 없는지 확인합니다.
이사 후 14일 안에 전입신고를 하지 않으면 주민등록법에 따라 5만원 이하 과태료 대상이 되지만, 보증금 보호를 생각하면 14일까지 기다릴 이유가 없습니다.
확정일자 받는 곳과 수수료 600원
확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·지원과 등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다. 계약서 원본을 가져가야 하고, 전자계약을 했다면 정보처리시스템으로 신청할 수 있습니다.
- 수수료: 1건 600원. 계약서가 4장을 넘으면 넘는 4장마다 100원이 붙습니다(예: 6장이면 700원).
- 면제: 기초생활수급자, 등록된 국가유공자·독립유공자(선순위 유족 포함), 한부모가족 보호대상자 등은 내지 않습니다.
- 계약서 요건: 인적사항·목적물·기간·보증금이 다 적힌 완성 문서여야 하고, 2장 이상이면 간인, 정정 부분에는 글자 수와 당사자 날인이 있어야 합니다. 영수증에 받은 확정일자로는 우선변제권이 생기지 않습니다.
소액임차인 최우선변제 기준과 예외 날짜
확정일자가 늦어 순위에서 밀려도 보증금이 아래 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 입주·전입을 마쳤다면 일정액은 먼저 받습니다. 받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.
| 지역 | 소액임차인 보증금 기준 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
예외 날짜가 하나 있습니다. 이 기준은 2023년 2월 21일 시행된 시행령 값이고, 그보다 먼저 근저당 등 담보물권을 취득한 채권자에게는 종전 기준이 적용됩니다. 서울 보증금 1억5천만원 계약이라도 등기부에 2023년 2월 20일 이전 근저당이 있으면 그 근저당과의 관계에서는 지금 표의 5,500만원을 그대로 주장하기 어렵습니다. 등기부 을구의 근저당 접수일을 꼭 함께 봐야 하는 이유입니다. 또 갱신하면서 보증금을 올려 기준을 넘기면 최우선변제를 받을 수 없습니다.
전체 조건은 생활법령 대항력 및 우선변제권 취득, 소액보증금 우선변제, 이사 후 전입신고 체크리스트에서 원문으로 볼 수 있습니다.
대항력을 끝까지 유지하는 조건
우선변제를 받으려면 입주와 주민등록이 경매 절차의 배당요구 종기까지 계속돼야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597). 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가야 한다면 먼저 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사해야 기존 순위가 이어집니다. 법인은 원칙적으로 대항력을 얻지 못하지만, 주택도시기금으로 전세임대를 지원하는 법인이 빌린 집에 입주자가 전입하면 그 다음 날부터 대항력이 인정됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고 대항력 발생 시점을 당일로 앞당길 방법이 있나요?
전입신고만으로는 당일 효력이 생기지 않습니다. 등기 자체가 접수 즉시 효력을 갖는 방식으로 하려면 전세권설정등기나 임차권등기가 필요한데, 집주인 협조와 비용이 듭니다. 현실적인 방법은 잔금 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 특약과 다음 날 등기부 재확인입니다.
Q. 확정일자를 계약하자마자 받아 두면 효력이 더 빨라지나요?
우선변제권은 전입 다음 날 0시보다 빨라지지 않습니다. 다만 사례 ④처럼 전입 당일 확정일자를 잊는 실수를 막을 수 있어, 계약서 작성 직후 받아 두는 편이 안전합니다.
Q. 월세 계약도 같은 기준이 적용되나요?
보증금이 있는 월세도 주택임대차보호법이 똑같이 적용됩니다. 전입신고 대항력 발생 시점도 다음 날 0시로 같고, 보증금이 지역 기준 이하라면 소액임차인 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.
