전월세 전환율 계산 기준금리 3% 적용 월세 상한과 초과분 판정

전월세 전환율 계산의 출발점은 지금 기준금리입니다. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%이므로, 주택 보증금을 월세로 돌릴 때 법정 상한은 3.00%에 2%포인트를 더한 연 5.0%입니다. 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 월 416,667원이 넘는 부분은 법이 정한 범위를 벗어납니다.

확인 기준: 2026년 10월 22일 오전. 한국은행 기준금리 공시와 정책브리핑에 실린 국토교통부·법무부의 주택임대차보호법 시행령 개정 설명, 개정 임대차보호법 문답 자료를 바탕으로 계산했습니다. 오늘 10월 22일 금융통화위원회 결정이 나오면 상한도 함께 바뀔 수 있으니 아래 시나리오 표를 같이 보면 됩니다.

법정 상한을 정하는 두 숫자

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꿀 때 두 비율 가운데 낮은 쪽을 넘지 못하게 합니다. 하나는 연 10%이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 시행령이 정한 이율을 더한 값입니다. 정부는 2020년 9월 29일 시행령을 고쳐 이 가산 이율을 3.5%에서 2.0%로 낮췄습니다.

기준금리가 8%를 넘지 않는 한 10%보다 ‘기준금리+2%‘가 낮으므로, 실제로는 기준금리만 보면 됩니다. 인터넷에 남아 있는 4.5% 계산 예시는 2026년 7월 이전 기준이라 지금 쓰면 월세 상한을 낮게 잡게 됩니다.

전월세 전환율 계산 공식과 금액별 상한표

공식은 한 줄입니다. 월세 상한 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 여기서 ‘돌리는 보증금’은 기존 보증금에서 새 보증금을 뺀 금액입니다. 전세 3억원을 보증금 2억원으로 낮춘다면 전환 금액은 1억원입니다.

원 단위는 반올림했습니다. 오늘 금통위가 금리를 0.25%포인트 올리면 오른쪽 열이, 동결하면 가운데 열이 적용됩니다. 전환에 합의하는 날의 기준금리를 계약서 특약에 적어 두면 나중에 다툼이 생겨도 계산 근거가 분명해집니다.

전월세 전환율 계산이 적용되는 상황 판정표

정부 설명에 따르면 법정 전환율은 계약 기간 중이나 계약을 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용됩니다. 임대료 5% 증액 상한은 존속 중인 계약에서 임대료를 올리거나 계약갱신요구권을 행사할 때만 적용됩니다. 두 규칙을 나눠 보면 아래와 같습니다.

마지막 줄이 자주 헷갈립니다. 제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 바꾸는 경우만 정하므로, 월세 50만원을 줄이는 대신 보증금을 올리는 협상은 이 상한으로 계산할 의무가 없습니다. 참고로 같은 5.0%를 적용하면 월세 50만원은 보증금 1억2,000만원(50만원×12÷5%)에 해당하고, 6%로 계산하면 1억원입니다. 집주인이 높은 비율을 쓰면 세입자가 더 적은 보증금으로 월세를 줄일 수 있습니다.

집주인이 6%를 요구했을 때 초과분 계산

전세 4억원에 사는 세입자가 계약 기간 중 2억원을 월세로 돌리자는 요구를 받았고, 집주인은 연 6%를 제시했다고 가정합니다.

1. 법정 상한 월세: 2억원 × 5.0% ÷ 12 = 833,333원
2. 집주인 제시 월세: 2억원 × 6% ÷ 12 = 1,000,000원
3. 월 초과분: 166,667원, 1년이면 200만원(2억원 × 1%포인트)
4. 24개월 남은 계약이라면 초과분 합계는 400만원

상한을 넘는 부분만 효력이 문제 되고 전환 약정 전체가 사라지는 것은 아니라는 것이 일반적인 해석입니다. 이미 냈다면 초과분 반환을 요구할 수 있고, 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 2020년 개정으로 조정위원회는 6곳에서 18곳으로 늘었습니다.

전세대출 이자와 비교하는 손익 계산

전월세 전환율 계산으로 나온 월세가 곧 손해라는 뜻은 아닙니다. 세입자 입장에서 전환이 유리한지는 전환율과 내가 그 보증금을 마련하는 비용을 비교하면 나옵니다. 1억원을 월세로 돌리는 경우를 예로 들면 다음과 같습니다.

대출 금리가 5.0%보다 낮으면 보증금을 유지하는 편이 월 비용이 적고, 5.0%보다 높으면 월세 전환이 오히려 낫습니다. 4.2%와 2.8%는 계산을 위한 가정이므로 본인 대출 약정서의 실제 금리를 넣어 다시 계산해야 합니다. 월세는 요건을 갖추면 연말정산 월세 세액공제 대상이 될 수 있어 실질 부담이 더 줄 수도 있습니다.

계약서에 남길 항목 체크

전월세 전환율 계산을 나중에 다시 확인하려면 계약서나 특약에 아래 네 가지를 숫자로 적어 둡니다.

1. 전환 합의일과 그날의 한국은행 기준금리(예: 2026년 10월 22일, 연 3.00% 또는 금통위 결정 후 금리)
2. 기존 보증금, 새 보증금, 전환 금액
3. 적용 전환율과 월세 계산식(전환 금액 × 전환율 ÷ 12)
4. 갱신요구권 행사 여부와 갱신 후 계약 기간

이 네 줄이 있으면 확정일자를 다시 받을 때도 보증금 감액 내용이 명확해지고, 초과분 다툼이 생겨도 계산을 바로 재현할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 기준금리가 계약 중에 오르면 이미 정한 월세도 오르나요?

아닙니다. 상한은 전환하는 시점의 기준금리로 계산합니다. 2026년 8월에 4.75%로 전환을 마쳤다면 그 뒤 기준금리가 3.00%로 올랐다는 이유만으로 월세가 자동으로 오르지는 않습니다. 다시 전환하거나 증액하려면 새 합의가 필요합니다.

Q. 신규 계약인데 집주인이 6.5%로 계산한 월세를 제시했습니다. 위법인가요?

정부의 개정 설명은 전환율 상한을 계약 기간 중이나 갱신 때 적용한다고 설명하므로, 새 집을 처음 계약하는 경우에는 시세에 따라 당사자가 정하는 것으로 봅니다. 대신 위 손익 표처럼 대출 금리와 비교해 보증금 비율을 조정하는 협상이 현실적인 방법입니다.

Q. 상한을 넘긴 월세를 2년 동안 냈다면 얼마를 돌려받을 수 있나요?

전환 금액 × (실제 적용 비율 − 법정 상한) × 기간으로 계산합니다. 전월세 전환율 계산식을 그대로 쓰면 됩니다. 1억원을 6%로 돌렸다면 법정 상한 5.0%와 1%포인트 차이이므로 1년 100만원, 2년 200만원입니다. 계좌이체 내역과 전환 합의 문자·계약서를 함께 보관해야 금액을 입증하기 쉽습니다.

근거 자료

• 한국은행 기준금리 추이
• 정책브리핑: 전세→월세 전환율 하향(2020년 9월 29일 시행)
• 정책브리핑: 전월세 전환율 하향 조정과 적용 대상
• 정책브리핑: 개정 임대차보호법 문답(5% 상한·갱신요구권)
• 정책브리핑: 개정 주택임대차보호법 질문과 답변