계약갱신청구권 5% 계산 전세·월세·반전세 상한 예시

계약갱신청구권 5% 계산은 기존 보증금과 월세에 각각 1.05를 곱한 금액이 상한이라는 것에서 시작합니다. 전세 3억원이면 최대 3억1,500만원, 보증금 5,000만원에 월세 100만원이면 최대 5,250만원에 105만원입니다. 집주인이 갱신하면서 일부를 월세로 돌리자고 하면 세입자 동의가 있어야 하고, 이때 월세는 현재 법정 전환율 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%)를 넘을 수 없습니다.

확인 기준: 2026년 11월 12일. 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조, 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조를 국가법령정보센터에서 직접 열어 확인했고, 기준금리는 한국은행 기준금리 추이 페이지에서 2026년 8월 27일 3.00%로 바뀐 뒤 그대로인 것을 확인했습니다.

5% 상한이 적용되는 근거와 범위

주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못한다고 정합니다. 제6조의3 제3항은 갱신요구로 갱신된 계약이 종전과 같은 조건이되 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있다고 정하므로, 갱신요구권을 쓰면 이 5%가 상한이 됩니다.

5%는 상한일 뿐 의무 인상률이 아닙니다. 동결이나 2~3% 인상으로 합의해도 되고, 집주인이 5%를 넘겨 요구하면 초과분은 거절할 수 있습니다.

계약갱신청구권 5% 계산 기본 예시

가장 분명한 방법은 조문 그대로 보증금과 월세에 각각 5%를 적용하는 것입니다.

보증금 5,000만원·월세 100만원 계약에서 집주인이 “보증금은 그대로 두고 월세만 올리겠다”고 하면 환산해서 검산합니다. 월세 100만원을 전환율 5.0%로 보증금으로 바꾸면 2억4,000만원(100만원×12÷5%)이고, 기존 보증금과 합한 환산 보증금은 2억9,000만원입니다. 이것의 5%는 1,450만원이며, 이를 다시 월세로 바꾸면 월 6만416원(1,450만원×5%÷12)입니다. 즉 보증금 동결 시 월세는 최대 106만416원이 됩니다. 각각 5%(보증금 +250만원, 월세 +5만원)를 같은 전환율로 환산해도 1,450만원이 나오므로 두 방법은 같은 크기의 인상입니다. 다만 조문은 보증금과 차임을 따로 정하고 있어서, 한쪽으로 몰아 올리는 방식은 세입자가 동의할 때만 쓰는 것이 분쟁을 줄입니다.

전세를 반전세로 바꿀 때 월세 상한

국토교통부는 2020년 개정법 문답에서 갱신은 종전과 같은 조건으로 하는 것이어서, 전세를 월세로 바꾸는 것은 세입자가 동의할 때만 가능하다고 설명했습니다. 동의해서 바꾸더라도 제7조의2에 따라 전환되는 금액에 연 5.0%를 곱한 월세를 넘을 수 없습니다.

전세 3억원 세입자가 갱신하면서 보증금을 2억원으로 낮추고 나머지를 월세로 내기로 했다면 계산은 다음 순서입니다.

1. 5% 상한까지 올린 환산 보증금: 3억원 × 1.05 = 3억1,500만원
2. 월세로 돌리는 금액: 3억1,500만원 − 2억원 = 1억1,500만원
3. 월세 상한: 1억1,500만원 × 5.0% ÷ 12 = 월 47만9,166원

인터넷에 남아 있는 예시처럼 기준금리 3.5% 시절의 5.5%를 쓰면 월 52만7,083원이 나옵니다. 차이는 월 4만7,917원이고 갱신 기간 2년이면 약 115만원입니다. 반대로 기준금리 2.5% 시절의 4.5%로 계산하면 월 43만1,250원이 나와 세입자가 정당한 요구까지 거절하게 됩니다. 전환율 자체의 구간별 표와 기준금리 변동 이력은 전월세 전환율 계산에 따로 정리했습니다.

행사 가능 날짜 계산

갱신요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 2개월 전을 넘기면 갱신요구권으로 보호받을 수 없고, 집주인과 새로 협상해야 합니다. 2027년 상반기 만료 계약을 예로 들면 다음과 같습니다.

표의 날짜에 ‘무렵’을 붙인 것은 기간을 세는 방식에 따라 하루 차이가 날 수 있기 때문입니다. 마감일 당일보다 1~2주 앞서 문자, 이메일, 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 보내 두면 이런 다툼을 피할 수 있습니다. 등기우편으로 보낸다면 상대방에게 도착하기까지 걸리는 2~3일도 감안합니다.

1년 이내 재증액과 묵시적 갱신 판정

5% 상한만큼 자주 다투는 것이 증액 시점입니다. 제7조 제1항 단서는 계약을 맺거나 증액한 뒤 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없게 합니다.

두 번째 줄과 달리 직전 증액이 2026년 8월이었다면 2027년 5월 갱신 시점에는 아직 1년이 지나지 않습니다. 갱신요구로 갱신된 계약의 증액은 제7조 범위에서만 가능하므로, 이 경우 집주인의 증액청구 자체가 제7조 제1항 단서에 걸린다고 다툴 여지가 있습니다. 계약서와 증액 합의서의 날짜를 나란히 놓고 1년 경과일부터 계산합니다.

실거주 거절 후 손해배상액 계산

집주인이 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하겠다며 갱신을 거절했는데, 원래 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 제6조의3 제5항에 따라 손해를 배상해야 합니다. 미리 정한 금액이 없다면 다음 세 금액 중 가장 큰 금액이 배상액입니다. 여기서 환산월차임은 월차임에 보증금을 전환율로 월세로 바꾼 금액을 더한 값입니다.

전세 3억원 세입자가 거절당한 뒤, 집주인이 같은 집을 전세 3억6,000만원에 다른 사람에게 내준 경우(전환율 5.0% 가정):

• 거절 당시 환산월차임의 3개월분: 3억원 × 5% ÷ 12 = 125만원, 3개월분 375만원
• 새 임대 환산월차임과의 차액 2년분: 3억6,000만원 환산 150만원 − 125만원 = 25만원, 24개월분 600만원
• 이사비, 중개보수, 늘어난 이자 등 실제 손해액: 영수증으로 입증한 금액

실제 손해가 600만원보다 적다면 배상액은 600만원입니다. 같은 집이 월세로 다시 나왔다면 새 월세에 보증금 환산액을 더해 같은 방식으로 비교합니다. 이사 뒤 새 집의 보호 순서는 전입신고 대항력 발생 시점을 참고하면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 6%를 요구하면서 싫으면 나가라고 합니다.

갱신요구권을 행사했다면 집주인은 제6조의3 제1항 단서에 열거된 사유(2기분 차임 연체, 실거주 등)가 없는 한 거절할 수 없고, 증액은 5% 이내로만 청구할 수 있습니다. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

Q. 서울은 5%보다 낮은 상한이 있나요?

제7조 제2항 단서는 시·도가 조례로 5% 범위 안에서 상한을 따로 정할 수 있게 합니다. 거주지 시·도 조례에 별도 비율이 있으면 그 비율이 적용되므로, 갱신 전 시·도 누리집의 자치법규에서 ‘임대차’ 조례를 검색해 봅니다.

Q. 5% 올린 금액을 냈는데 나중에 6% 올린 것으로 드러났습니다.

갱신요구권을 행사한 계약이라면 5%를 넘는 부분은 제7조 제2항 상한을 벗어난 증액이어서 반환을 다툴 수 있습니다. 예를 들어 전세 3억원에서 1,800만원을 올렸다면 상한 1,500만원을 넘은 300만원이 다툼 대상입니다.

근거 자료

• 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권(국가법령정보센터)
• 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등(국가법령정보센터)
• 주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한(국가법령정보센터)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률(국가법령정보센터)
• 한국은행 기준금리 추이
• 정책브리핑: 개정 주택임대차보호법 문답(국토교통부)